Mutuo o leasing immobiliare: quale scegliere?

• Come funziona il Leasing Immobiliare
• Mutuo e Leasing: vantaggi e svantaggi
• Conviene più il leasing o il mutuo?

Leasing immobiliare? Ebbene sì. Questa forma di finanziamento generalmente utilizzata per autovetture, macchinari o attrezzi industriali è disponibile anche per quanto riguarda la casa. 

Negli ultimi anni infatti si parla sempre più spesso di leasing immobiliare come alternativa ai più tradizionali mutui, non solo per le imprese ma anche per i cittadini privati.

Di cosa si tratta esattamente? È una particolare forma di finanziamento, che permette di disporre di un immobile in cambio di un canone periodico, acquisendone la proprietà effettiva al termine del contratto, previo pagamento di una quota prefissata di riscatto. Cosa cambia rispetto al mutuo e soprattutto, quale delle due soluzioni è la migliore?

Come funziona il leasing Immobiliare?

Il funzionamento del leasing immobiliare è abbastanza semplice: il locatario (e futuro proprietario) si impegna, per tutta la durata contrattuale, a versare un canone fisso mensile. Il canone di locazione che verrà pagato dall’utilizzatore alla società di leasing, banca o intermediario, dovrà tenere conto del prezzo di acquisto e della durata del contratto con l’aggiunta dell’interesse. 

Alla sua scadenza, si potrà acquistare l’immobile oggetto di leasing, pagando il riscatto. L’importo di questa rata finale, precedentemente fissato, è inferiore al valore di mercato in quanto da tale importo vengono sottratti i canoni già versati.

In alternativa è possibile restituire al concedente l’abitazione oppure procedere al rinnovo del contratto, confermando o rivedendo le condizioni economiche.

Il canone di locazione pagato dall’utilizzatore è quindi una sorta di rata del mutuo, infatti per l’utilizzatore da un punto di vista pratico non cambia nulla, se non che a fine contratto avrà la facoltà di non riscattare il bene.

Sei smetterai di onorare i canoni di locazione il bene tornerà di diritto all’intermediario. Se le difficoltà saranno invece temporanee, perdita del lavoro (per persone fisiche) o carenza di introiti (per le aziende), sarà possibile sospendere il pagamento del canone periodico, una sola volta e per un periodo massimo di 12 mesi, senza alcuna mora o spesa aggiuntiva.

Mutuo o Leasing: vantaggi e svantaggi

Anche se entrambe le soluzioni hanno la stessa finalità, presentano numerose differenze, vediamo i vantaggi e svantaggi di ognuno. 

Vantaggi del leasing:

• Con questa modalità puoi finanziare fino al 100% del valore totale dell’immobile da acquistare, e includere anche i costi per l’arredamento.
• Un bene in leasing non può essere né sequestrato, né pignorato non essendo di proprietà del conduttore. 

• Non è prevista alcuna ipoteca e pertanto si risparmiano spese notarili.

Per le aziende inoltre:

• non essendo di proprietà dell’impresa in bene soggetto a leasing non viene iscritto a bilancio tra il patrimonio dell’azienda; 
• L’IVA non è da pagarsi interamente al momento della stipula del contratto ma viene suddivisa nei canoni e sul prezzo di riscatto. 
• È possibile dedurre al 100% i canoni periodici di leasing qualora il bene acquistato sia strumentale all’attività svolta per le aziende.

 Uno dei maggiori vantaggi del leasing è dal punto di vista fiscale. Infatti per i giovani sotto i 35 anni e fino a 55mila euro di reddito è prevista una detrazione fiscale del 19%, il limite massimo di detrazione annua è pertanto di 8mila euro. È contemplata inoltre una detrazione del 19% sulla maxi rata finale relativa al riscatto dell’immobile e quindi l’acquisto. L’importo detraibile deve essere però inferiore ai 20.000 euro.

Ci sono delle agevolazioni per gli over 35, anche se ridotte del 50% quindi la detrazione sui canoni ammonterà fino ad un massimo di 4000 euro all’anno e 10.000 euro sulla maxi-rata di riscatto finale. Queste agevolazioni saranno valide fino al 2020.

Per quanto riguarda gli svantaggi?

• Essendo un bene in locazione non può essere venduto o ceduto, nemmeno in usufrutto a nessuno, in quanto non si è proprietari ma semplici utilizzatori.

• Data la durata massima consentita più breve rispetto al mutuo, il canone mensile da pagare in genere è molto più elevato rispetto al mutuo o un normale canone di affitto.

• Il leasing ha interessi più elevati rispetto al mutuo e spesso è obbligatoria una copertura assicurativa contro i danni all’immobile piuttosto onerosa.

• La società di leasing potrebbe richiedere come rata iniziale una somma compresa tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile stesso.

E il mutuo?

Il mutuo è la modalità classica e più diffusa per acquistare un immobile. Anche in questo caso vediamone i lati positivi e negativi. 

•  Con il mutuo sei fin da subito proprietario dell’immobile, puoi quindi disporne come meglio credi: utilizzarlo, affittarlo, ipotecarlo, ristrutturarlo o rivenderlo.

•    In genere la rata del mutuo è più bassa rispetto a quella del leasing, in quanto il piano di rimborso è più lungo (può durare anche 30/40 anni) e il tasso applicato solitamente è  inferiore.

• Nel contratto di mutuo non esiste il canone di riscatto finale;

Ora, invece, vediamo quali sono gli svantaggi che un contratto di mutuo può implicare:

•    Essere proprietario dell’immobile comporta una serie di oneri e responsabilità tra i quali quelli tributari (imposte, IVA, tasse e spese varie a carico dei proprietari).

•    L’IVA viene pagata da subito al momento dell’acquisto e sull’intero valore del bene.

•    La deducibilità calcolata sull’ammortamento è inferiore a quella calcolata sui canoni, in quanto la vita utile fiscale del bene è tendenzialmente superiore alla durata del contratto di leasing.

Conviene più il leasing o il mutuo?

Avrai capito che non esiste una risposta univoca. Come hai appena letto, entrambe le soluzioni presentano tutta una serie di vantaggi e svantaggi. La convenienza è data da una serie di fattori relativi, e devi fare delle valutazioni più ampie e personali. 

Quindi la scelta tra mutuo e leasing varia a seconda delle tue esigenze e necessità (o quelle della tua azienda).

Generalmente, se il costo del bene non è particolarmente rilevante, la scelta viene effettuata considerando la sola variabile del tasso di interesse.

Il mutuo spesso rappresenta uno strumento più conveniente, ma non copre il 100% dell’investimento (normalmente si ferma all’80%, anche se esistono dei mutui al 100%, puoi anche compararli qui su Konfronto!), e soprattutto i criteri per l’ottenimento sono molto più rigidi, necessitando di una situazione reddituale piuttosto solida e stabile.

Quindi, per l’acquisto della casa di abitazione o di un fabbricato dove svolgere la propria attività, il leasing immobiliare è una valida alternativa per chi ha difficoltà ad ottenere un mutuo.

La stessa cosa vale per chi è più a rischio pignoramento, difficilmente opterà per l’acquisto di un bene tramite mutuo,  ma opterà per il leasing che ha una maggior tutela relativamente al bene se non vengono onorati i canoni di locazione.